1. Einleitung
Der Erwerb einer Immobilie ist mit zahlreichen rechtlichen Aspekten verbunden. Ein besonders kritischer Punkt ist das Vorliegen einer Baugenehmigung für alle genutzten oder beworbenen Flächen. Das Fehlen einer notwendigen Baugenehmigung stellt grundsätzlich einen Sachmangel im Sinne des § 434 BGB dar. Die Baubehörde kann die Nutzung untersagen, bis eine Genehmigung vorliegt, was erhebliche Auswirkungen auf den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie hat.
2. Offenbarungspflicht beim Verkauf
Beim Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Verpflichtung zur Offenbarung verborgener Mängel. Das OLG Hamm hat in seinem Urteil vom 21. Februar 2008 (22 U 145/07) entschieden, dass eine fehlende Baugenehmigung oder eine fehlende Genehmigung für die beabsichtigte Nutzung einen verborgenen Mangel darstellt und der Verkäufer hierüber aufklären muss.
Arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder für möglich hält, gleichzeitig aber weiß oder billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Kaufvertrag nicht oder nicht zu den vereinbarten Bedingungen abgeschlossen hätte. Weitere Beispiele für arglistig verschwiegene Mängel und wichtige Urteile zur arglistigen Täuschung beim Hauskauf finden Sie in unseren Ratgebern.
3. Wann liegt eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit vor?
Ein Sachmangel liegt insbesondere dann vor, wenn die Immobilie nicht die zugesicherten Eigenschaften aufweist. Wird beispielsweise eine Dachgeschosswohnung als Wohnraum und Einnahmequelle durch Vermietung angepriesen, fehlt aber die Baugenehmigung für diese Nutzung, weicht die tatsächliche Beschaffenheit der Immobilie von der vertraglichen Vereinbarung ab.
Weitere typische Abweichungen sind:
- Verwendung minderwertiger Materialien anstelle der zugesagten hochwertigen Ausführung
- Fehlende Sicherheitsvorkehrungen
- Verschleierung von Wasserschäden
Bei einem Mangel, der die Nutzung der Immobilie erheblich einschränkt oder deren Wert mindert, kann sich der Käufer auf das Vorliegen eines Sachmangels berufen.
4. Gewährleistungsausschluss und seine Grenzen
In Immobilienkaufverträgen wird die Haftung des Verkäufers für Mängel oft ausgeschlossen. Dies bedeutet, dass der Verkäufer grundsätzlich nicht für Mängel haftet, die bereits zum Zeitpunkt des Verkaufs vorhanden waren. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. In einem solchen Fall ist der Gewährleistungsausschluss unwirksam, und der Käufer kann Schadensersatz oder sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen.
5. Wann liegt eine arglistige Täuschung vor?
Eine arglistige Täuschung setzt voraus, dass der Verkäufer Kenntnis vom Sachmangel hatte und diesen bewusst nicht mitgeteilt hat, um den Verkauf nicht zu gefährden. Neben der bewussten Verschleierung fällt auch das "ins Blaue hinein" Erklären darunter, also das Abgeben unrichtiger Aussagen ohne belastbare Grundlage.
Beispiel: Ein Verkäufer sichert zu, dass eine Dachgeschosswohnung als eigenständige Wohnung vermietbar ist, obwohl keine Baugenehmigung vorliegt. Hätte der Käufer dies gewusst, hätte er den Kaufvertrag nicht oder zu anderen Bedingungen abgeschlossen. In diesem Fall wäre eine arglistige Täuschung gegeben.
Wichtig zu wissen: Die Verjährung bei arglistiger Täuschung folgt besonderen Regeln, die den Käufer in solchen Fällen schützen.
6. Wann besteht eine Aufklärungspflicht?
Grundsätzlich gibt es keine allgemeine Aufklärungspflicht des Verkäufers. Eine solche besteht aber dann, wenn es sich um einen nicht ohne Weiteres erkennbaren Mangel handelt, der für die Kaufentscheidung wesentlich ist. Offensichtliche Mängel muss der Verkäufer nicht eigens erwähnen, da der Käufer diese bei der Besichtigung selbst erkennen kann.
Bei der Hausbesichtigung empfehlen wir Ihnen unsere Checkliste für die Hausbesichtigung, um wichtige Aspekte nicht zu übersehen.
7. Fazit
Ein Immobilienverkauf sollte stets mit größter Transparenz erfolgen. Das Verschweigen erheblicher Mängel, insbesondere das Fehlen einer Baugenehmigung für wesentliche Nutzungsbereiche, kann zu erheblichen rechtlichen Konsequenzen führen. Käufer sollten auf vertragliche Zusicherungen achten und bei Verdacht auf verdeckte Mängel rechtlichen Rat einholen. In schwerwiegenden Fällen kann der Rücktritt vom Kaufvertrag die beste Option sein.
Weitere Informationen finden Sie unter:
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