Wie lange kann man versteckte Mängel beim Hauskauf geltend machen?
Die Fristen zur Geltendmachung versteckter Mängel hängen von verschiedenen Faktoren ab. Verstehen Sie die wichtigsten Verjährungsfristen und handeln Sie rechtzeitig.
Kurze Antwort
Die Frist zur Geltendmachung von versteckten Mängeln bei einer Bestandsimmobilie beträgt laut Gesetz grundsätzlich fünf Jahre ab der Übergabe des Objekts. Wichtig ist jedoch die Unterscheidung: Wurde im Kaufvertrag ein wirksamer Haftungsausschluss vereinbart - was bei Privatverkäufen Standard ist -, haftet der Verkäufer nur bei arglistiger Täuschung.
In diesem Fall verlängert sich der Spielraum für den Käufer erheblich. Bei Arglist greift die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren, die jedoch erst am Ende des Jahres beginnt, in dem der Käufer den Mangel und die Arglist des Verkäufers entdeckt hat. Die absolute Höchstfrist liegt hier sogar bei zehn Jahren ab Übergabe.
Wichtig: Sofort handeln!
Übersicht der Verjährungsfristen
| Art des Mangels | Frist | Fristbeginn |
|---|---|---|
Sachmängel (Gewährleistung) | 5 Jahre | Ab Übergabe der Immobilie |
Arglistig verschwiegene Mängel | 3 Jahre | Ab Kenntnis des Mangels und der Arglist |
Absolute Höchstfrist bei Arglist | 10 Jahre | Ab Übergabe der Immobilie |
Die Fristen im Detail erklärt
5 Jahre Gewährleistungsfrist
Die gesetzliche Gewährleistungsfrist für Mängel an Immobilien beträgt fünf Jahre ab dem Tag der Übergabe (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Diese Frist gilt für alle Sachmängel, die bei Übergabe bereits vorhanden waren. Allerdings kann diese Frist durch einen Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag verkürzt oder ausgeschlossen werden.
3 Jahre bei arglistiger Täuschung
Wurde ein Mangel vom Verkäufer arglistig verschwiegen, greift die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Der entscheidende Unterschied: Diese Frist beginnt erst am Ende des Jahres, in dem Sie sowohl den Mangel als auch die Arglist des Verkäufers erkannt haben oder hätten erkennen müssen.
Beispiel:
Entdecken Sie im März 2025, dass der Verkäufer einen Wasserschaden verschwiegen hat, beginnt die 3-Jahres-Frist am 31.12.2025 und endet am 31.12.2028.
10 Jahre absolute Höchstfrist
Unabhängig davon, wann Sie einen arglistig verschwiegenen Mangel entdecken, gilt eine absolute Höchstfrist von zehn Jahren ab Übergabe der Immobilie (§ 199 Abs. 4 BGB). Nach Ablauf dieser Frist sind auch Ansprüche wegen Arglist verjährt.
Der Haftungsausschluss und seine Grenzen
Mit Haftungsausschluss
- Standard bei privaten Verkäufen
- 5-Jahres-Frist entfällt meist
- Nur Arglist-Ansprüche bleiben
Bei Arglist trotzdem
- Ausschluss unwirksam bei Arglist
- 3 Jahre ab Kenntnis
- Max. 10 Jahre ab Übergabe
Praktische Tipps
Mängel sofort dokumentieren
Fotos, Videos und schriftliche Protokolle mit Datum anfertigen
Schriftlich an Verkäufer melden
Per Einschreiben mit Rückschein, Datum notieren
Frühzeitig rechtliche Beratung einholen
Je früher, desto besser - auch für die Beweissicherung
Sachverständigengutachten einholen
Besonders wichtig für Nachweis, dass Mangel bei Übergabe vorlag
Weitere Fragen zu den Fristen
Wie lange kann man versteckte Mängel beim Hauskauf geltend machen?
Die Frist beträgt grundsätzlich 5 Jahre ab Übergabe bei normalen Sachmängeln. Bei arglistiger Täuschung gilt eine Frist von 3 Jahren ab Kenntnis, maximal jedoch 10 Jahre ab Übergabe.
Was gilt bei einem Haftungsausschluss im Kaufvertrag?
Ein Haftungsausschluss ist bei Privatverkäufen üblich und wirksam. Er gilt jedoch nicht bei arglistiger Täuschung - hier haftet der Verkäufer unabhängig vom Ausschluss.
Ab wann beginnt die Verjährungsfrist bei Arglist zu laufen?
Die 3-Jahres-Frist bei Arglist beginnt erst am Ende des Jahres, in dem Sie sowohl den Mangel als auch die Arglist des Verkäufers entdeckt haben.
Was bedeutet "absolute Höchstfrist"?
Die absolute Höchstfrist von 10 Jahren läuft ab Übergabe, unabhängig davon, wann Sie den Mangel entdecken. Danach verjähren auch arglistig verschwiegene Mängel.
Warum sollte ich Mängel sofort melden?
Die Beweisführung wird mit zunehmender Zeit schwieriger. Zudem kann langes Zuwarten als Annahme des Zustands gewertet werden.
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