Wasserschäden gehören zu den gefürchtetsten versteckten Mängeln beim Hauskauf. Sie können erhebliche Bausubstanzschäden verursachen und Sanierungskosten von zehntausenden Euro nach sich ziehen. Wenn der Verkäufer solche Schäden kannte und verschwieg, haben Sie weitreichende Ansprüche.
Typische Ursachen für versteckte Wasserschäden
Wasserschäden können viele Ursachen haben. Oft werden sie vor dem Verkauf notdürftig kaschiert - etwa durch frische Anstriche oder Verkleidungen. Die häufigsten Ursachen:
Undichte Kellerabdichtung
Fehlende oder defekte Außenabdichtung lässt Feuchtigkeit ins Mauerwerk eindringen.
Aufsteigende Feuchtigkeit
Defekte Horizontalsperre führt zu kapillar aufsteigendem Wasser in den Wänden.
Undichtes Dach
Beschädigte Dacheindeckung, defekte Anschlüsse oder verstopfte Dachrinnen.
Leitungsschäden
Undichte Wasserleitungen in Wänden oder unter dem Estrich.
Kondensation
Wärmebrücken und mangelnde Dämmung führen zu Tauwasser an kalten Oberflächen.
Überschwemmung
Frühere Hochwasser- oder Starkregen-Ereignisse, die nicht richtig saniert wurden.
Symptome eines Wasserschadens erkennen
Wasserschäden zeigen sich durch verschiedene Symptome. Manche sind offensichtlich, andere werden gezielt versteckt:
Deutliche Symptome:
- Sichtbare Wasserflecken an Wänden und Decken
- Ablösender Putz oder Farbe
- Salzausblühungen (weiße kristalline Ablagerungen)
- Schimmelflecken (schwarz, grün, weiß)
- Muffiger Geruch
- Wellige oder aufgequollene Bodenbeläge
Versteckte Symptome:
- Feuchtigkeit hinter Verkleidungen und Möbeln
- Erhöhte Luftfeuchtigkeit ohne sichtbare Ursache
- Schimmel hinter Fußleisten oder unter Tapeten
- Rost an metallischen Einbauten
- Verfärbungen unter frischem Anstrich
Achtung:
Wurden Wände kurz vor dem Verkauf frisch gestrichen oder verkleidet, kann dies ein Indiz sein, dass Feuchteschäden verborgen werden sollten. Dies ist ein starkes Argument für arglistige Täuschung.
Wasserschaden richtig dokumentieren
Eine sorgfältige Dokumentation ist entscheidend für Ihre Ansprüche gegen den Verkäufer. So gehen Sie vor:
Sofortmaßnahmen:
- Fotos und Videos: Dokumentieren Sie alle sichtbaren Schäden ausführlich mit Datum
- Notizen: Beschreiben Sie wann und wie Sie den Schaden entdeckt haben
- Zeugen: Bitten Sie Nachbarn oder Bekannte, den Schaden zu bezeugen
- Keine eigenmächtigen Reparaturen: Warten Sie mit Maßnahmen, bis die Dokumentation abgeschlossen ist
Sachverständigengutachten:
Ein Bausachverständiger kann feststellen:
- Ursache und Ausmaß des Schadens
- Seit wann der Schaden vermutlich besteht
- Ob Reparaturversuche unternommen wurden
- Notwendige Sanierungsmaßnahmen und Kosten
Die Kosten für das Gutachten (ca. 500-1.500 Euro) können Sie vom Verkäufer als Schadensersatz fordern.
Wann haftet der Verkäufer?
Die Haftung des Verkäufers für Wasserschäden hängt davon ab, ob ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde und ob der Verkäufer den Schaden kannte.
Mit Gewährleistungsausschluss
Die meisten Kaufverträge enthalten einen Gewährleistungsausschluss. Der Verkäufer haftet dann nur bei:
- Arglistigem Verschweigen: Der Verkäufer kannte den Wasserschaden und hat ihn bewusst nicht offengelegt
- Falschen Zusicherungen: Der Verkäufer hat wahrheitswidrig behauptet, das Haus sei trocken
Indizien für Kenntnis des Verkäufers
Folgende Umstände sprechen dafür, dass der Verkäufer Bescheid wusste:
- Langjährige Bewohnung des Hauses
- Frühere Reparatur- oder Sanierungsversuche
- Handwerkerrechnungen für Trocknungsarbeiten
- Frische Anstriche in Problembereichen
- Verkleidungen, die Feuchteschäden verbergen
- Aussagen von Nachbarn oder früheren Mietern
Wichtig für die Beweisführung:
Wenn der Wasserschaden so gravierend oder langanhaltend war, dass der Verkäufer ihn nicht übersehen konnte, wird eine Kenntnis vermutet. Der Verkäufer muss dann beweisen, dass er tatsächlich nichts wusste.
Ihre Ansprüche bei Wasserschaden
Wenn der Verkäufer für den Wasserschaden haftet, stehen Ihnen verschiedene Ansprüche zu:
1. Schadensersatz
Sie können die kompletten Sanierungskosten als Schadensersatz fordern:
- Trocknungsmaßnahmen
- Schimmelsanierung
- Abdichtungsarbeiten
- Neue Wandbeläge, Estrich, Bodenbeläge
- Malerarbeiten
- Gutachterkosten
- Anwaltskosten
2. Kaufpreisminderung
Alternativ können Sie den Kaufpreis entsprechend dem Minderwert des Hauses reduzieren. Die Differenz zum gezahlten Preis wird erstattet.
3. Rücktritt vom Kaufvertrag
Bei erheblichen Wasserschäden können Sie vom gesamten Kaufvertrag zurücktreten. Dies kommt in Betracht bei:
- Sanierungskosten von mehr als 10-20% des Kaufpreises
- Gesundheitsgefahr durch Schimmelbefall
- Unbewohnbarkeit während der Sanierung
- Substanzgefährdung des Gebäudes
Typische Sanierungskosten
Weiterführende Themen
Häufige Fragen zu Wasserschäden beim Hauskauf
Wann haftet der Verkäufer für einen Wasserschaden?
Der Verkäufer haftet, wenn er vom Wasserschaden wusste und diesen arglistig verschwieg. Bei einem Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag ist dies die einzige Möglichkeit, Ansprüche durchzusetzen. Indizien für Kenntnis sind frühere Sanierungsversuche, Handwerkerrechnungen oder übertünchte Schäden.
Wie beweise ich einen versteckten Wasserschaden?
Dokumentieren Sie den Schaden mit Fotos und Videos. Beauftragen Sie einen Sachverständigen für ein Gutachten. Dieser kann oft feststellen, seit wann der Schaden besteht und ob Reparaturversuche unternommen wurden. Sammeln Sie Indizien, dass der Verkäufer Bescheid wissen musste.
Was sind typische Ursachen für versteckte Wasserschäden?
Häufige Ursachen sind: undichte Kellerabdichtung, defekte Horizontalsperre (aufsteigende Feuchtigkeit), undichte Dachabdichtung, Leckagen in Wasserleitungen, Kondensation durch Wärmebrücken sowie Überschwemmungsschäden, die nicht fachgerecht saniert wurden.
Welche Kosten kann ich vom Verkäufer verlangen?
Bei arglistigem Verschweigen können Sie alle notwendigen Sanierungskosten als Schadensersatz fordern. Dazu gehören: Trocknungsmaßnahmen, Schimmelsanierung, Abdichtungsarbeiten, neue Wand- und Bodenbeläge sowie Malerarbeiten. Alternativ können Sie den Kaufpreis mindern oder zurücktreten.
Wie lange habe ich Zeit, meine Ansprüche geltend zu machen?
Bei arglistigem Verschweigen beträgt die Verjährungsfrist 3 Jahre ab Kenntnis des Mangels, maximal 10 Jahre ab Übergabe. Handeln Sie daher schnell, sobald Sie den Wasserschaden entdecken. Lassen Sie den Schaden dokumentieren und konsultieren Sie einen Anwalt.
Wasserschaden nach dem Hauskauf entdeckt?
Wir prüfen Ihren Fall und zeigen Ihnen, ob der Verkäufer für den Wasserschaden haftet. Die Ersteinschätzung ist kostenlos.