Checkliste: Rechtliche Aspekte beim Kauf eines Altbaus

1. Vorbereitung

1. Finanzierungsplan aufstellen: Eigenkapital, Darlehen, Fördermittel prüfen
2. Bonität überprüfen (Schufa-Auskunft einholen)
3. Kaufpreis und Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) berechnen
4. Fördermöglichkeiten für Altbausanierung prüfen
5. Energieberatung einholen (z. B. KfW-Förderprogramme)

2. Prüfung des Kaufobjekts

1. Grundbuchauszug anfordern (Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Rechte Dritter)
2. Flurkarte und Liegenschaftskataster einsehen
3. Baulastenverzeichnis einsehen (öffentliche Lasten, Wegerechte, Leitungsrechte)
4. Altlasten- und Denkmalschutz prüfen
5. Erschließungskosten klären (z. B. Straßenbau, Wasser, Abwasser)
6. Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht Dritter prüfen
7. Zustand der Bausubstanz bewerten (Statik, Feuchtigkeit, Schimmel, Risse)
8. Dach, Fassade, Fenster und Türen auf Schäden überprüfen
9. Elektro-, Wasser- und Heizungsinstallationen auf Modernisierungsbedarf prüfen
10. Energieeffizienz und Heizungsart kontrollieren (z. B. Sanierungsbedarf bei alter Heizanlage)
11. Asbest- oder Schadstoffbelastung prüfen
12. Typische Mängel bei Altbauwohnungen:
13. Feuchtigkeit und Schimmel: Besonders in Bädern, Kellern und schlecht gedämmten Außenwänden
14. Schlechte Wärmedämmung: Hohe Energiekosten durch ungedämmte Fassaden oder alte Fenster
15. Veraltete Elektrik: Alte Stromleitungen, unzureichende Absicherung, fehlende FI-Schalter
16. Marode Wasser- und Abwasserleitungen: Rostige oder undichte Rohre, Blei- oder Stahlleitungen
17. Asbest oder schadstoffhaltige Baustoffe: In alten Bodenbelägen, Farben oder Fassadenplatten
18. Verzogene Fenster und Türen: Schlechte Isolierung und Undichtigkeiten
19. Risse in Wänden und Decken: Hinweis auf mögliche Setzungsprobleme oder statische Mängel
20. Unzureichender Schallschutz: Besonders in Altbau-Mehrfamilienhäusern häufig problematisch

3. Kaufvertragsprüfung

1. Notariellen Kaufvertragsentwurf anfordern und prüfen lassen
2. Klauseln zu Mängelhaftung und Gewährleistung prüfen (oft "gekauft wie gesehen" bei Altbauten)
3. Zahlungskonditionen und Fälligkeit der Kaufpreiszahlung klären
4. Übergabetermin und Zustand der Immobilie festhalten
5. Rücktrittsrechte und Vertragsstrafen prüfen
6. Eventuelle Vormerkung im Grundbuch für Kaufpreiszahlung sichern

4. Finanzierung und Absicherung

1. Darlehensvertrag genau prüfen (Zinsen, Tilgung, Sondertilgungen, Laufzeit)
2. Fördermittel für Sanierungsmaßnahmen recherchieren
3. Grundschuld oder Hypothek als Sicherheit klären
4. Versicherungsschutz prüfen (Wohngebäudeversicherung, Haftpflicht, ggf. Denkmalschutzversicherung)

5. Kaufabwicklung und Übergabe

1. Notartermin vereinbaren und Kaufvertrag beurkunden lassen
2. Grunderwerbsteuer zahlen (innerhalb der Frist, meist 4 Wochen nach Bescheid)
3. Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragen
4. Hausübergabe protokollieren (inkl. Zählerstände, Mängel, Schlüsselübergabe)
5. Ummeldung bei Energieversorgern, Wasser, Müllentsorgung, Telekommunikation
6. Planung der Sanierungsmaßnahmen mit Fachfirmen abstimmen

6. Nach dem Kauf

1. Steuerliche Aspekte klären (z. B. Abschreibungsmöglichkeiten bei Sanierung)
2. Anwohnerpflichten beachten (Grundstückspflege, Winterdienst, Baugenehmigungen bei Umbauten)
3. Mitgliedschaften in WEG oder Nachbarschaftsverein prüfen (bei Eigentumswohnungen)
4. Bauanträge und Genehmigungen für Umbauten einholen
5. Fördermittel für energetische Sanierungen oder Denkmalpflege nutzen

Diese Checkliste hilft dabei, rechtliche und bauliche Risiken beim Kauf eines Altbaus zu minimieren und sicherzustellen, dass alle relevanten Aspekte geprüft werden.