Der Traum vom eigenen Heim kann schnell zum Albtraum werden, wenn Mängel und versteckte Schäden ans Tageslicht kommen, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat. Genau dies mussten zwei Rentner erfahren, die eine Villa von dem bekannten Moderator Stefan Mross kauften. Nach dem Einzug stellten sie fest, dass die Immobilie zahlreiche Defekte aufwies. In solchen Fällen stehen Käufern rechtliche Möglichkeiten zur Verfügung, um gegen die Täuschung vorzugehen und ihre Rechte geltend zu machen. 

Darstellungen zum Sachverhalt auf BILD und Focus (sinngemäß zusammengefasst):

Zwei Rentner, Alfonz F. (75) und seine Frau Bettina (62), kauften im Sommer 2023 ein Haus von dem Moderator Stefan Mross. Nach dem Einzug stellten sie fest, dass die angegebenen Stromkosten, die durch eine angeblich funktionierende Solaranlage niedrig gehalten werden sollten, nicht der Realität entsprachen. Stattdessen erhielten sie eine hohe Stromrechnung und monatliche Abschläge, die sie sich nicht leisten konnten. Zudem entdeckten sie zahlreiche Mängel am Haus, wie eine fehlende Isolierung, einen defekten Abfluss und eine kaputte Zirkulationspumpe. Trotz Versuchen, eine Lösung mit Mross zu finden, blieb dieser uneinsichtig. Die Rentner fühlen sich betrogen und haben Anzeige wegen arglistiger Täuschung erstattet. Eine Einigung mit dem Verkäufer Mross soll gescheitert sein. 

Rechte der Käufer bei arglistiger Täuschung durch den Verkäufer einer Immobilie

„Gekauft wie gesehen“ heißt es umgangssprachlich oft so schön. Aber dies gilt eben nicht, wenn dem Verkäufer Ihrer Immobilie die Mängel bekannt waren und er sie Ihnen verschwiegen hat. In diesem Fall stehen Ihnen Ansprüche zu.

Wann liegt eine arglistige Täuschung vor?

Arglistig verschwiegener Mangel: Ein arglistig verschwiegener Mangel liegt vor, wenn der Verkäufer von einem Mangel Kenntnis hat und ihn dennoch absichtlich verschweigt. Dies kann beispielsweise bei nicht offensichtlichem Schimmelbefall oder einem feuchten Keller der Fall sein. Eine arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Verkäufer vorsätzlich falsche Informationen über den Zustand der Immobilie gibt oder seine Pflicht zur Aufklärung verletzt.

Was sind versteckte Mängel?

Ein versteckter Mangel liegt vor, wenn ein Mangel an einer Sache, beispielsweise an einem erworbenen Haus oder einer Wohnung, zum Zeitpunkt des Verkaufs vorhanden ist, aber für den Käufer nicht offensichtlich erkennbar ist. Anders ausgedrückt handelt es sich um Mängel, die bei einer üblichen Untersuchung nicht ohne Weiteres entdeckt werden können. Die häufigsten versteckten Mängel in unserer Praxis sind bei Bestandsimmobilien:

• Feuchtigkeitsschäden: Diese können sich in Form von Schimmelbildung, verrottendem Holz oder anderen strukturellen Problemen manifestieren.

• Schädlingsbefall: Befall von Schädlingen wie Termiten oder Holzwürmern kann zu erheblichen strukturellen Schäden führen.

• Elektrische Probleme: Verkabelungsprobleme oder veraltete Elektroanlagen können zu gefährlichen Situationen führen.

• Undichte Dächer: Ein undichtes Dach kann zu Feuchteschäden und Schimmelbildung führen.

• Verdeckte Baumängel: Fehler in der Bauausführung oder unsachgemäße Installation von Bauteilen können die strukturelle Integrität des Gebäudes beeinträchtigen.

Wurden diese Mängel vom Verkäufer bewusst verschwiegen, kann dies als arglistige Täuschung gewertet werden. In solchen Fällen haben Sie als Käufer Rechte wie Rücktritt vom Kaufvertrag, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz.

Anfechtung des Kaufvertrages

Anfechtung wegen arglistiger Täuschung: Bei bewusster Täuschung durch den Verkäufer kann der Käufer den Kaufvertrag anfechten und Schadensersatz fordern. Der Kaufvertrag wird dann als nicht geschlossen angesehen.

Rücktritt vom Kaufvertrag

Sie können unter Umständen vom Kaufvertrag zurücktreten. Der Kaufvertrag wird dann rückabgewickelt. Sie geben das Grundstück zurück und erhalten den Kaufpreis wieder.

Minderung

Bei Wertminderung der Immobilie aufgrund von Mängeln kann der Käufer eine Kaufpreisminderung verlangen. Diese muss genau berechnet werden. Orientieren kann man sich zunächst an den Mängelbeseitigungskosten.

Schadensersatz

Haben Sie die Mängel selbst oder durch Fachunternehmen beseitigen lassen, können Sie Schadensersatz verlangen.

Wie gehen Sie vor? Wie sichere ich Beweise?

• Machen Sie Fotos der Mängel.

• Lassen Sie die Mängel von einer Fachfirma begutachten.

o Tipp: Ein detaillierter Kostenvoranschlag eines Fachunternehmens ist in den meisten Fällen ausreichend und stets kostenlos.

• Sammeln Sie Beweise für die Kenntnis des Verkäufers. Diese können sein: Zeugen, Urkunden, Gutachten.

o Tipp: Bei Bestandsimmobilien kann es hilfreich sein, die Nachbarn zu befragen. Haben die sich über die Mängel mit Ihren Verkäufern unterhalten? Falls ja, kämen diese als Zeugen in Betracht. Oder haben die Nachbarn Handwerker beim Verkäufer gesehen? Sind Ihnen vor dem Verkauf Maßnahmen zur Kaschierung der Mängel aufgefallen, wie das Überstreichen von Mauerrissen oder das Verdecken von Feuchtigkeitsspuren oder Schimmel?