Grundstückskaufverträge bleiben trotz Schwarzgeldabreden in der Regel wirksam, entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Anders als bei Werk- oder Dienstverträgen führen manipulierte Preisangaben hier nicht automatisch zur Nichtigkeit des Vertrags. Steuerhinterziehung allein reicht nicht aus, um die Wirksamkeit eines Grundstückskaufvertrags infrage zu stellen, sofern sie nicht den ausschließlichen Zweck des Geschäfts bildet.

Hintergrund: Schwarzgeldabreden und Vertragswirksamkeit

Schwarzgeldabreden werfen grundsätzlich die Frage auf, ob der zugrunde liegende Vertrag rechtlich wirksam ist. Während bei Dienst- und Werkverträgen der § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) in Verbindung mit § 134 BGB eine Nichtigkeit der Verträge nach sich ziehen kann, sind die gleichen Erwägungen laut BGH nicht ohne Weiteres auf Grundstückskaufverträge übertragbar. Eine entscheidende Voraussetzung für die Nichtigkeit wäre hier, dass die Steuerhinterziehung der ausschließliche Zweck des Geschäfts ist – was in dem verhandelten Fall jedoch nicht zutraf.

Der Fall: Manipulierter Kaufpreis

Im verhandelten Fall hatten die Parteien eines Grundstückskaufvertrags den tatsächlich vereinbarten Kaufpreis teilweise verschleiert. Der notarielle Vertrag wies einen niedrigeren Betrag aus, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Der tatsächlich vereinbarte, höhere Kaufpreis wurde nur mündlich vereinbart. Trotz dieser Manipulation entschied der BGH zugunsten der Wirksamkeit des Vertrags und stellte fest, dass die Käuferin rechtmäßig als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen wurde.

Rechtliche Begründung

Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass der beurkundete Kaufvertrag mit dem niedrigeren Kaufpreis zwar als Scheinvertrag gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtig sei. Der mündlich geschlossene Vertrag mit dem tatsächlichen Kaufpreis war jedoch wirksam, auch wenn er zunächst wegen des fehlenden notariellen Formerfordernisses einen Formfehler aufwies. Dieser Formfehler wurde jedoch durch die notarielle Auflassung und die Eintragung ins Grundbuch geheilt.

Abgrenzung zu Werkverträgen

Mit diesem Urteil setzt der V. Zivilsenat des BGH einen wichtigen Kontrapunkt zur Rechtsprechung des VII. Zivilsenats, der schwerpunktmäßig für das Werkvertragsrecht zuständig ist. In diesem Bereich wird bei Schwarzgeldabreden regelmäßig von der Nichtigkeit der Verträge ausgegangen. Der BGH betont, dass die Entscheidungen des VII. Zivilsenats im Kontext des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes ausschließlich das Werkvertragsrecht betreffen und nicht auf Grundstückskaufverträge übertragen werden können.

Fazit

Das Urteil verdeutlicht die differenzierte Herangehensweise des BGH bei der Beurteilung von Verträgen mit Schwarzgeldabreden. Während Werkverträge in solchen Fällen grundsätzlich nichtig sind, bleiben Grundstückskaufverträge wirksam, sofern die Steuerhinterziehung nicht den ausschließlichen Zweck des Rechtsgeschäfts darstellt. Für die Praxis bedeutet dies, dass manipulative Preisangaben bei Immobiliengeschäften zwar steuerrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen können, die zivilrechtliche Wirksamkeit des Kaufvertrags jedoch in vielen Fällen unberührt bleibt.

FAQ: Häufig gestellte Fragen

Was sind Schwarzgeldabreden?

Schwarzgeldabreden sind Absprachen, bei denen Teile eines vereinbarten Entgelts ohne ordnungsgemäße Versteuerung ausgetauscht werden, um Steuern zu hinterziehen.

Sind Grundstückskaufverträge bei Schwarzgeldabreden immer nichtig?

Nein, Grundstückskaufverträge bleiben in der Regel wirksam, sofern die Steuerhinterziehung nicht den ausschließlichen Zweck des Rechtsgeschäfts darstellt.

Wie unterscheidet sich die Rechtslage bei Werkverträgen?

Bei Werkverträgen führen Schwarzgeldabreden in der Regel zur Nichtigkeit des Vertrags, da hier das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) Anwendung findet.

Was passiert, wenn ein notariell beurkundeter Vertrag einen manipulierten Kaufpreis enthält?

Ein solcher Vertrag kann als Scheinvertrag nichtig sein, jedoch kann der mündlich geschlossene Vertrag mit dem tatsächlichen Kaufpreis wirksam sein, wenn Formfehler durch notarielle Auflassung und Grundbucheintragung geheilt werden.

Welche Konsequenzen haben Schwarzgeldabreden steuerrechtlich?

Steuerrechtlich können Schwarzgeldabreden erhebliche Konsequenzen nach sich ziehen, einschließlich Nachzahlungen, Bußgelder und strafrechtliche Verfolgung.